论我国物业税应以不动产租金为税基
侯怀霞;钟瑞庆;
摘要(Abstract)：
物业税的税基如何确定,是开征物业税必须解决的一大难点。在我国现有的不动产法律框架下,相当多的不动产不能转让,因而也没有市场价格。在这种背景下,用租金来取代市场评估价格作为物业税的税基,能够更有效地实现税负公平原则。
关键词(KeyWords)： 物业税;税基;租金;市场评估价格
基金项目(Foundation): 上海市教育委员会重点学科建设项目资助(项目编号:J52101)
作者(Author): 侯怀霞;钟瑞庆;
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参考文献(References)：
- [1]徐滇庆.房价与物业税[M].北京:机械工业出版社,2008.
- [2]北京大学经济研究中心宏观组.中国物业税研究:理论、政策与可行性[M].北京:北京大学出版社,2007.
- [3]Charles Tiebout,A Pure Theory of Local Expendi-tures,64 Journal of Political Economy 416(1956).
- [4]Bruce Hamilton,Zoning and Property Taxation ina System of local Governments,12 Urban Studies205(1975).
- [5][6]William A.Fischel,Did John Serrano Vote forProposition 13?A Reply to Stark and Zasloff’s“Tiebout and Tax Revolts:Did Serrano ReallyCause Proposition13?”Dartmouth College Econom-ics Department Working Paper,draft of August2003.
- ①参见张再金做的一个综述,张再金:《物业税改革的经济影响:一个文献综述》,《税务与经济》2008年第1期。
- ③易纲:《前言》,第9页,北京大学中国经济研究中心宏观组著:《中国物业税研究:理论、政策与可行性》,北京大学出版社2007年版。宏观组的其他成员亦赞成用市场评估价格,参见该书第38-39页(该部分由吴慧敏所撰)。李旭红:《物业税最棘手的难题待解》,《新理财》2008年第1期,第80-81页。
- ④同前注。在讨论房产税的改革中,亦有同样的建议。冯有增:《浅谈房产税征管改革》,《审计理论与实践》1996年第10期。蒋立新:《房产税征管现状及改革建议》,《湖北财税(理论版)》2000年第1期。
- ①立法者可能会基于各种理由限制不动产的权利,一个常见的理由是公平,另一个理由是生存保障,例如,支持集体土地所有制的一个重要理由就是,土地可以为农民提供生存保障。参见姚洋:《中国农地制度与农村社会保障》,《中国社会科学季刊》(香港)2000年秋季号。并参见钟瑞庆:《论中国背景下的物业税》,《首都师范大学学报》2010年第2期。
- ②《河北省农村宅基地管理办法》(河北省人民政府令[2002]第7号)。《宁波市农村宅基地管理办法》(宁波市人民政府令[2001]第93号)。
- ③《土地管理法》(2004)第六十二条:“(一款)农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。(四款)农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”国土资源部“印发《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知”(国土资发〔2004〕234号)。
- ④《河北省农村宅基地管理办法》(河北省人民政府令[2002]第7号)第十二条。
- ⑤《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》(国管房改[2003]165号)第九、十一条。
- ⑥“北京市人民政府关于印发北京市已购公有住房上市出售实施办法的通知”(京政发[2003]3号)。在此之前,已购公有住房在出让价高于每平米4000元的部分,必须与原产权单位分享。在该通知中,分享的规定被取消。有趣的是,已购公有住房按购房当年的房改成本价的1%补交土地出让金,而经济适用房则按成交额的3%补交土地出让金。到了2004年,经济适用房需补交的土地出让金就上升为成交额的10%了。参见“北京市关于已购经济适用房上市出售有关问题的通知”(京国土房管住[2004]486号)。
- ①《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258号,建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门联合发布,2007年11月19日)第三十、三十三条。
- ②“北京市关于已购经济适用房上市出售有关问题的通知”(京国土房管住[2004]486号)。
- ③任志强:《从物业税改革说起》,《税务研究》2005年第4期。
- ④《北京天通苑经济适用房一个房号卖了13.5万元》,《人民日报》2007年2月5日。
- ⑤《经济适用房变味源于公权泛滥》,《中国经济时报》2007年2月1日。
- ①税收公平原则是税法三大原则(税收法定、税收公平与税收效率)之一,包括横向公平与纵向公平。在本文,税负公平原则兼指横向公平和纵向公平。参见刘剑文主编:《税法学》,北京大学出版社2007年第三版,第97-100页。